ITCMD progressivo: o que muda na doação de casa de alto padrão

Há um movimento silencioso nos cartórios do país. Famílias com patrimônio imobiliário relevante estão antecipando a transferência de casas, terrenos e participações em holdings para filhos e netos, antes que as novas regras do imposto sobre herança e doação cheguem à conta. A reportagem da Capital Aberto, publicada em 3 de novembro, reúne os números e as opiniões de quem vive esse tema no dia a dia. Vale entender o que de fato mudou, o que ainda depende de São Paulo e como isso afeta quem tem uma casa em condomínio de alto padrão.

O que a lei complementar mudou

A Emenda Constitucional 132, de 2023, tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todos os estados. Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 trouxe as normas gerais para colocar isso em prática. Segundo a Capital Aberto, três pontos pesam mais para quem tem imóveis.

O primeiro é a progressividade em si: a alíquota passa a crescer conforme o valor recebido por cada herdeiro ou donatário. O segundo é a base de cálculo, que deve seguir o valor de mercado do bem, com critérios específicos para quotas e ações de empresas fechadas, caso típico das holdings familiares. O terceiro é a soma das doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo beneficiário, o que fecha a porta para o fatiamento de uma transferência grande em várias pequenas.

O teto nacional segue em 8%, fixado por resolução do Senado. A definição das faixas, porém, é de cada estado. É aí que a história de São Paulo se separa da do resto do país.

São Paulo continua em 4%, por enquanto

O estado de São Paulo mantém alíquota única de 4%. Dois projetos tramitam na Assembleia Legislativa: o PL 7/2024, que propõe faixas de 2% a 8%, e o PL 409/2025, que trabalha com faixas de 1% a 4%. Nenhum dos dois foi aprovado até a publicação da reportagem.

Um detalhe importante, destacado pelos advogados ouvidos pela revista: a reforma não produz aumento automático em janeiro de 2027. Qualquer alíquota nova depende de lei estadual e respeita as regras de anterioridade anual e nonagesimal. Ou seja, mesmo que a Alesp aprove uma mudança, há um intervalo entre a aprovação e a cobrança.

Marco Aurélio Bottino Jr., sócio do BBC Advogados, faz uma observação que merece atenção de quem está decidindo agora: parte das famílias que antecipou doações em São Paulo nos últimos dois anos, movida pela expectativa do PL 7/2024, pagou o imposto sem que a alíquota tenha subido até hoje. Antecipar não é errado. Antecipar sem conta feita pode ser.

Os números do movimento

Marina Dinamarco, sócia-fundadora de escritório especializado em família e sucessões, cita à Capital Aberto dados do Colégio Notarial do Brasil: foram 185.861 escrituras de doação de imóveis em 2025, contra 116.225 em 2020, alta próxima de 60% no período. A própria fonte ressalva que a série não inclui participações societárias nem aplicações financeiras, e que os dados são anteriores à lei complementar, o que impede atribuir todo o crescimento a ela.

Richard Blanchet, sócio sênior do Blanchet Advogados, avalia na mesma reportagem que o movimento de antecipação em 2026 é claro e que a insegurança jurídica em torno do tema deve se estender por mais de uma década, dada a quantidade de pontos que ainda dependem de regulamentação estadual e de interpretação dos tribunais.

O efeito da base de cálculo nas holdings

O exemplo mais ilustrativo da reportagem vem de Bottino. Imagine uma holding familiar cujo patrimônio líquido contábil é de R$ 5 milhões, mas cujos imóveis, reavaliados a mercado, somam R$ 15 milhões. Com a alíquota paulista de 4%, o ITCMD sobre a transmissão das quotas sairia de R$ 200 mil para R$ 600 mil só pela mudança do critério de avaliação, antes de qualquer alteração de alíquota.

Esse ponto conversa diretamente com uma pauta que já tratamos aqui no Journal, a imunidade de ITBI na integralização de imóveis em holding, decidida pelo STF (leia a análise). A holding segue sendo um instrumento legítimo de organização patrimonial. O que muda é que o valor contábil histórico deixa de servir como referência para o imposto de transmissão, e a casa de campo comprada há 20 anos passa a ser avaliada pelo que vale hoje.

O que isso significa para quem tem casa em condomínio

Nos condomínios em que a Andreatta Broker atua, como o Terras de São José, em Itu, a Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, ou Iporanga, no Guarujá, a casa costuma ser o ativo imobiliário mais valioso da família, e frequentemente o mais antigo no patrimônio. É justamente o bem em que a distância entre o valor histórico e o valor de mercado tende a ser maior.

Para esse perfil de proprietário, acompanhamos três consequências práticas. A primeira é que a avaliação do imóvel vira uma peça central do planejamento. Um laudo bem fundamentado, com comparáveis reais de vendas no mesmo condomínio, reduz a margem para questionamento do fisco e evita tanto o imposto a maior quanto a autuação. É o tipo de informação que um escritório com histórico de negócios na região consegue organizar com precisão.

A segunda é que a decisão entre doar, vender ou manter o imóvel ganha uma variável temporal. Quem pretende vender a casa de qualquer forma nos próximos anos talvez prefira concluir a venda e organizar a sucessão sobre recursos líquidos. Quem pretende manter a casa na família pode estudar a doação com reserva de usufruto ainda sob as regras atuais de São Paulo, lembrando que a soma das doações sucessivas passa a contar.

A terceira é a integração com o cadastro imobiliário. O novo CIB, o chamado CPF dos imóveis, cria uma referência de valor que tende a ser usada pelos estados como piso de avaliação (entenda o que o CIB muda). Imóvel com matrícula desatualizada, área construída não averbada ou benfeitorias sem registro vai gerar discussão na hora da transmissão.

O que a Andreatta Broker faz com essa informação

Não damos conselho tributário. Esse papel é do advogado e do contador da família, e as decisões sobre doação, holding ou venda são sempre do proprietário. O que fazemos é o que um buying agent e um assessor de venda sabem fazer: levantar comparáveis reais, documentar o imóvel, apontar o que precisa ser regularizado antes de qualquer transmissão e, quando a família opta por vender, conduzir a negociação com discrição (saiba como trabalhamos).

Vemos este momento como uma janela de organização, não de pressa. A alíquota paulista não mudou, os projetos seguem na Alesp e qualquer aumento terá prazo de transição. O que já mudou, e isso é definitivo, é o critério de avaliação. Quem tem casa de alto padrão ganha ao saber, com dados, quanto ela vale hoje.