Buying Agent. O corretor que trabalha para quem compra.
Buying agent é o corretor de imóveis contratado pelo comprador, e só por ele. Trabalha a partir do que o cliente procura, vai ao mercado encontrar, inclusive o que não está anunciado, visita, filtra, avalia e negocia em nome de quem compra. Responde a uma única pessoa: o comprador.
O cliente descreve o imóvel que quer para a família e o momento que está vivendo; o buying agent faz o resto, com discrição, e apresenta apenas o que vale a pena. Quando o cliente prefere não aparecer, a proposta é assinada pelo buying agent com representação formal, e o comprador surge só na escritura. Se quiser.
É uma prática consolidada em Londres e Nova York para famílias de altíssimo patrimônio. No Brasil, pouco se conhece. A Andreatta Broker representa compradores desde 2013, quando criou o serviço Home Hunter, apresentado pela revista GO WHERE em abril daquele ano. A partir de 2020, com a procura por casas de campo e praia na pandemia, essa passou a ser a principal forma de atender os clientes. Em 2026 o serviço ganhou o nome que tem no mercado internacional, buying agent, e passou a ser oferecido com método, contrato e dedicação a poucos clientes por vez.
Metodologia
O trabalho tem três etapas: estudo, busca e aquisição. Nenhuma visita acontece antes do estudo; nenhuma proposta, antes do dossiê.
- 01Briefing
O cliente descreve o que procura: região ou condomínio, tipo de casa, terreno, orçamento, prazo e o que é inegociável. Conversamos sobre o momento da família, a rotina, a logística, os planos para os próximos anos. Damos opinião onde temos experiência e, juntos, transformamos a lista de desejos em critérios. A conversa é confidencial.
- 02Estudo de mercado
Com o briefing em mãos, estudamos o produto. Se o alvo é um condomínio ou edifício específico, levantamos plantas, registros, convenção e restrições, e reunimos as vendas dos últimos anos para saber quanto cada tipo de imóvel realmente vale ali, não quanto se pede.
- 03Alinhamento
Apresentamos o estudo ao cliente antes de procurar qualquer imóvel. Se a região, o condomínio ou o bairro se confirmam, a busca começa. Se o estudo mostra que o produto não é aquele, voltamos ao briefing e ajustamos. É mais barato mudar de ideia aqui do que depois de três visitas.
- 04Varredura
A busca não se limita à nossa carteira nem a nenhuma imobiliária. Para aquele briefing, procuramos no mercado inteiro: outras imobiliárias, proprietários, incorporadoras, inventários, imóveis disponíveis sem anúncio e imóveis que não estão à venda mas cujos proprietários aceitam uma abordagem. Se o alvo é um condomínio ou edifício, mapeamos todas as unidades dele. Visitamos tudo primeiro. O cliente não aparece nessa etapa.
- 05Dossiê
Para cada imóvel finalista, uma inspeção com olhar crítico e um dossiê: fotos e plantas, análise de preço com comparáveis reais, estado da construção e patologias, histórico do imóvel, restrições do condomínio, matrícula, ônus, certidões e riscos fiscais, custo estimado de adequação e o nosso parecer, inclusive quando o parecer é “não”.
- 06Visita do cliente
O cliente conhece só o que vale a pena, quando quiser, presencialmente ou por tour guiado em vídeo, sempre acompanhado por nós e sem precisar se identificar para o vendedor.
- 07Negociação
Negociamos e apresentamos a proposta com base no dossiê e nos comparáveis, não na expectativa do vendedor. Quem compra costuma perder posição ao demonstrar interesse; nós negociamos sem esse peso. Quando o cliente prefere manter o anonimato, a proposta é assinada pelo buying agent com representação formal, e o comprador aparece só na escritura. Se quiser.
- 08Diligência e fechamento
Certidões, matrícula, convenção, regularidade da obra, condomínio em dia, minuta do compromisso, escritura e registro, com o advogado do cliente ou com um indicado por nós.
- 09Entrega
Chaves, transição de funcionários e fornecedores, indicação de arquiteto, paisagista e equipe de obra quando pedido, e apoio na adaptação da família à nova casa.
Quem paga e quanto custa
O buying agent é remunerado pelo comprador, e só por ele, em duas parcelas.
Remunera as etapas de estudo e busca: o estudo de mercado, a varredura, as visitas e os dossiês. É um valor fixo, definido em contrato, e é o que permite dedicação a poucos clientes por vez.
Um percentual sobre o valor da compra, por tabela fixa informada antes da contratação. Alinha o interesse de fechar bem, e só existe se a casa certa for encontrada e comprada.
Uma busca séria leva meses. Por isso o serviço é limitado a poucos contratos simultâneos.
O buying agent não recebe nada do vendedor. Trabalha para quem paga.
Para quem faz sentido
- 01Patrimônio
Uma casa de alto padrão costuma ficar com a família por décadas, passar aos filhos ou, um dia, precisar ser vendida. Comprar bem é o que decide as três coisas. Cada imóvel é único e difícil de comparar; o preço pedido raramente diz o preço justo. E, nesse valor, um erro de avaliação, uma convenção não lida ou um ônus não detectado custa mais do que o serviço inteiro. O buying agent levanta tudo antes, para que a decisão seja tomada com o imóvel inteiro na mesa.
- 02Acesso
Boa parte do que vale a pena não é anunciado. Sem alguém procurando ativamente, o comprador vê só o que sobrou.
- 03Discrição
Para quem prefere não aparecer: executivos, famílias conhecidas, pessoas públicas e quem não quer que o mercado saiba que está comprando. O preço sobe quando o vendedor descobre quem é o comprador; com o buying agent, o vendedor não descobre.
- 04Território desconhecido
Para quem compra fora da sua cidade ou do país e precisa de alguém que conheça o condomínio, a rua e o histórico antes de viajar.
- 05Family offices e gestores de patrimônio
Para quem compra em nome de terceiros e precisa de uma contraparte técnica e independente: busca documentada, dossiê por imóvel, análise de preço com comparáveis, diligência completa e relatório para o comitê ou para a família. O buying agent responde ao gestor e entrega o processo inteiro por escrito.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre buying agent e corretor comum?
O corretor comum normalmente é contratado pelo vendedor e trabalha para vender aquele imóvel. O buying agent é contratado pelo comprador e trabalha para encontrar o imóvel certo, inclusive recomendando não comprar quando é o caso. A diferença está em quem contratou.
Existe buying agent no Brasil?
Sim, como prática. A Lei nº 6.530/1978 regula a profissão de corretor sem criar um registro separado para quem representa o comprador. O que define a representação é o contrato entre as partes.
O buying agent precisa de CRECI?
Sim. Representar comprador na busca e negociação de imóvel é corretagem, e corretagem exige registro no CRECI.
Quem paga o buying agent?
O comprador, por contrato firmado antes da busca, com uma parcela inicial e uma parcela de êxito. O buying agent não recebe nada do vendedor.
O buying agent tem acesso a imóveis que não estão à venda?
Sim. A busca inclui imóveis anunciados, imóveis disponíveis sem anúncio e imóveis que não estão à venda mas cujos proprietários aceitam uma abordagem.
Posso comprar sem aparecer?
Sim. O buying agent visita, negocia e apresenta a proposta; com representação formal, assina em nome do cliente. O comprador aparece apenas na escritura, se quiser.
O buying agent atua fora do Brasil?
Sim, em conjunto com um agente local licenciado no país de destino, com coordenação, negociação e diligência conduzidas pelo buying agent do cliente.
Como começar?
Com uma conversa confidencial sobre o que você procura. Apresentação por indicação ou pelo contato abaixo.
Representação de compradores em casas de campo, praia e cidade. Fazenda Boa Vista, Quinta da Baroneza, Iporanga, São Pedro, Tijucopava, São Paulo e internacional. Poucos clientes por vez. Apresentação por indicação.
David Andreatta, Retained Property Buying Agent · CRECI 123841-F · Andreatta Broker · CRECI 24947-J
Referências: Lei nº 6.530/1978; Código Civil, arts. 722 a 729; Resolução COFECI nº 1.065/2007; National Association of Realtors, practice changes vigentes desde 17/08/2024; Estate Agents Act 1979 (Reino Unido).