Terras de São José I, Itu
Terras de São José I é um dos mais antigos condomínios de campo de São Paulo. O loteamento foi registrado em 31 de dezembro de 1974, dois anos depois de a Senpar, a construtora de Jacob Federmann e Rosaldo Malucelli, comprar a fazenda em Itu inspirada nas comunidades de golfe da Flórida.
São 4,2 milhões de metros quadrados, 995 lotes residenciais e cerca de 700 a 740 casas construídas, cercados por 8,5 quilômetros de muro e servidos por 32 quilômetros de avenidas pavimentadas. Perto de um quinto da área é lago e mata preservada.
O golfe abriu em 1977, tem 18 buracos, par 72 e 6.530 jardas, foi reconhecido duas vezes pela Golf Digest e sedia, segundo o clube, a única Jack Nicklaus Academy of Golf da América Latina. O centro hípico tem cerca de 50 baias, escola de equitação e premiação da Federação Paulista de Hipismo. A esses dois se somam 20 quadras de saibro, campos de futebol, lagos com pesca esportiva, trilhas, capela, centro médico e o Novotel Itu Terras de São José Golf e Resort, com 343 apartamentos, aberto em 2018 dentro do próprio condomínio.
Quem compra aqui compra um produto maduro: meio século de obras, árvores grandes e um mercado secundário com casas de todas as gerações, de projetos dos anos 1980 a arquitetura assinada contemporânea. É um condomínio de troca, não de lançamento.
O ECOSSISTEMA
O ECOSSISTEMA
Loteamento com associação, não condomínio edilício
Esta é a primeira coisa que um comprador precisa entender sobre os condomínios de Itu. O Terras de São José I é um loteamento urbano, regido pela Lei 6.766/79, administrado por uma pessoa jurídica própria dos proprietários. Não é condomínio edilício da Lei 4.591/64, e a diferença não é acadêmica. Em 2016, o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou isso ao julgar um recurso do próprio condomínio: o Registro de Imóveis de Itu recusou registrar atas de assembleia como se fossem de condomínio, porque o empreendimento é loteamento. Na prática, significa que as regras internas não estavam registradas em cartório, ao menos até aquela data. A consequência vale dinheiro. Pela jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e pela Lei 13.465/2017, a taxa só é exigível de quem aderiu à associação ou de quem tem a vinculação averbada na matrícula do lote. Antes de comprar, a matrícula precisa ser lida com essa pergunta na mão: este lote está vinculado, ou não está? É uma das primeiras coisas que verificamos quando representamos um comprador aqui.
Golfe desde 1977, hípica, e um hotel dentro do muro
O campo de 18 buracos abriu em 1977, com nove buracos iniciais de Emílio Serra depois ampliados por Ricardo Rossi. São 6.530 jardas, par 72, duas premiações da Golf Digest e a sede da Jack Nicklaus Academy of Golf. O clube de golfe é pessoa jurídica separada do condomínio, com CNPJ próprio. O centro hípico tem cerca de 50 baias, escola de equitação, instrutores, tratadores e veterinário, e já foi premiado pela Federação Paulista de Hipismo. Fora os dois, há 20 quadras de saibro, duas de squash, beach tennis, vôlei de areia, três campos de futebol, quadras poliesportivas, pista de cooper e playground. Lagos com cascata e pesca esportiva, trilhas e um programa de soltura de pássaros que já devolveu mais de 500 aves à mata. Restaurantes, lanchonete, loja de conveniência, capela com missa semanal, centro médico com atendimento permanente e salão panorâmico de eventos. O Novotel Itu Terras de São José Golf e Resort fica dentro do condomínio: 343 apartamentos e centro de convenções com 17 salas para até 1.200 pessoas, aberto em agosto de 2018. É raro um condomínio de campo ter hotel de bandeira internacional dentro do muro, e muda a rotina de quem recebe visita. O heliponto é homologado e opera 24 horas, com código SJZV.
Duas portarias, 8,5 quilômetros de muro
O perímetro tem 8,5 quilômetros de muro de três metros, com cerca elétrica e sensores. São duas portarias, Norte e Sul, com cabines blindadas, guaritas intercomunicadas, ronda armada e monitoramento por câmeras 24 horas.
O que fazemos aqui, e o que o mercado pede em outubro de 2026
A Andreatta Broker acompanha o Terras de São José I lote a lote. São 862 dos 995 lotes mapeados no AOS, a base própria da casa, com os proprietários identificados, e acesso às casas à venda no condomínio, inclusive as que não estão em portal. Quem nos procura tem as visitas agendadas no mesmo dia, em todas elas, e não uma por semana conforme aparece anúncio. É por isso que as faixas abaixo servem para situar a conversa e não para avaliar um imóvel. A avaliação sai do comparável real, que está na base, não do preço pedido no anúncio. Os valores são de anúncios públicos coletados em outubro de 2026. São preço pedido, não preço fechado. Lotes: o metro quadrado anunciado vai de R$ 670 a R$ 2.680, com mediana entre R$ 1.400 e R$ 1.700. A imobiliária do próprio grupo anuncia lotes de 2.000 a 3.200 metros quadrados entre R$ 4,2 e R$ 5 milhões. No secundário, a faixa mais frequente fica entre R$ 2,2 e R$ 4,5 milhões. Casas: de R$ 4,2 milhões a R$ 29,5 milhões, com o miolo do mercado entre R$ 8 e R$ 16 milhões, em casas de 450 a 1.400 metros quadrados. Para locação anual, os anúncios vão de R$ 15,9 mil a R$ 100 mil por mês. Taxa mensal: a imobiliária do grupo anuncia R$ 2.807 como padrão para lote; o conjunto dos anúncios vai de R$ 1.650 a R$ 2.980, e há casos acima disso em lotes muito grandes, o que sugere cobrança proporcional à área. O valor oficial por faixa, a taxa de obra, a de transferência e o fundo de reserva não são publicados pelo condomínio: ficam sob consulta.
MAPA E LOCALIZAÇÃO
MAPA E LOCALIZAÇÃO
Terras de São José I · Avenida Corporação Musical União dos Artistas, Itu, SP · CEP 13306-430