Boa Vista Estates: metade vendida e o efeito na Fazenda Boa Vista

Um mês depois da apresentação a clientes e convidados, o Boa Vista Estates já tinha mais da metade das unidades vendidas. A informação é do presidente da JHSF, Augusto Martins, em entrevista à Forbes Brasil publicada em 28 de setembro. O empreendimento fica dentro do Complexo Boa Vista, em Porto Feliz, ao lado da Fazenda Boa Vista, e tem valor geral de vendas estimado em R$ 3 bilhões.

Para quem já tem casa na Fazenda Boa Vista, ou pensa em comprar uma, a notícia vale mais do que parece. Um lançamento desse porte redefine o preço de referência do terreno, muda o perfil de quem chega ao complexo e abre um período de obra que dura, segundo a própria JHSF, mais de 18 meses. Acompanhamos o condomínio há anos e vemos o Estates como o fato mais relevante da região desde o Boa Vista Village.

O que é o Boa Vista Estates, em números

Segundo a Forbes, o projeto reúne 250 propriedades em mais de 7 milhões de metros quadrados, divididas entre lotes a partir de 5 mil metros quadrados e estâncias a partir de 20 mil metros quadrados, com vista para os lagos. O preço médio informado é de cerca de R$ 2,6 mil por metro quadrado nos lotes e R$ 1,2 mil por metro quadrado nas estâncias. A Agência Estado, em texto reproduzido pelo O Povo, cita ticket médio de R$ 12 milhões por terreno.

A infraestrutura anunciada segue o padrão do complexo: um campo de golfe de 18 buracos desenhado por Greg Norman, country club com spa, quadras de tênis, padel, pickleball e beach tennis, centro hípico com campo de polo em padrão internacional, heliponto, centro médico, kids club e uma trilha de mais de 4 quilômetros em volta de três lagos. A arquitetura é de Sig Bergamin e Murilo Lomas; o paisagismo, de Maria João d'Orey. Martins disse à Forbes que a obra está "muito avançada" e que o conjunto deve ficar pronto em mais de 18 meses. Tratamos esse prazo como previsão da empresa, não como data.

Quem comprou, segundo o executivo, foi em boa parte cliente que já tem relação recorrente com a JHSF. É um dado importante: a primeira leva de compradores veio de dentro do ecossistema da incorporadora, o que costuma significar gente que já conhece a Fazenda Boa Vista por dentro.

O que muda para o mercado secundário da Fazenda Boa Vista

O primeiro efeito é de referência de preço. Até setembro, quem avaliava um lote na Fazenda Boa Vista comparava anúncios de terceiros entre si. Agora existe uma tabela de incorporadora, pública e recente, com R$ 2,6 mil por metro quadrado em lotes de 5 mil metros quadrados. Isso não transfere valor automaticamente para o condomínio original, que tem outra idade, outra escala de lote e casas prontas, mas passa a ser o número que todo vendedor vai citar e todo comprador vai questionar.

O segundo efeito é de oferta. Com 250 unidades novas e metade já vendida, haverá nos próximos dois anos um volume de projetos e obras no complexo que não se via desde as fases iniciais. Para o proprietário que pensa em vender casa pronta, isso corta dos dois lados: o comprador que quer morar logo tende a preferir a casa existente, porque o lote novo só vira casa depois de projeto, aprovação e construção; o comprador que quer fazer tudo do seu jeito tende a olhar o Estates. Saber em qual dos dois perfis está o interessado muda a estratégia de venda.

O terceiro efeito é de custo de carregamento. Em nossa página da Fazenda Boa Vista listamos a faixa de condomínio praticada hoje: terrenos entre R$ 5.700 e R$ 9.800 por mês e casas entre R$ 8.200 e R$ 14.100 por mês, conforme o porte, além de IPTU calculado por alíquotas progressivas sobre o valor venal. Quem compra lote no Estates para construir em dois ou três anos precisa colocar esse custo na conta, e quem vende casa pronta pode usar exatamente esse argumento.

Porto Feliz virou um mercado de incorporadoras

O Estates não chega sozinho. A mesma reportagem da Agência Estado lembra que a Cyrela desenvolve o Heritage Riviera, também em Porto Feliz, com cerca de R$ 3,5 bilhões em vendas esperadas em lançamentos por etapas, e que a própria JHSF iniciou em agosto a Fazenda Santa Helena, em Bragança Paulista, com 6 milhões de metros quadrados, cerca de 400 propriedades e R$ 7 bilhões em vendas estimadas.

Em dezembro de 2025, segundo o BP Money, a JHSF vendeu R$ 5,235 bilhões em estoques e produtos de alta renda a um fundo imobiliário gerido pela JHSF Capital, com ativos que incluem o Boa Vista Village, a Reserva Cidade Jardim e a Fazenda Santa Helena. A companhia ficou com cerca de 24,9% das cotas. A leitura que fazemos é simples: há capital institucional financiando o ciclo de lançamentos no interior paulista, e isso tende a manter o ritmo de novas fases enquanto a demanda responder.

Para o comprador de alto padrão, a consequência prática é que a decisão deixou de ser "Fazenda Boa Vista ou não". Hoje a pergunta é em qual produto do complexo, em qual fase, com que custo de obra e com que prazo de entrega. E, fora do complexo, há a Quinta da Baroneza, os três Terras de São José em Itu e a Fazenda da Grama, em Itupeva, cada um com equação própria de taxa, lote e infraestrutura.

Como a Andreatta Broker usa essa informação

Em uma compra sob representação, nosso trabalho começa antes da visita. Montamos o comparativo entre o lote novo do Estates e o estoque secundário da Fazenda Boa Vista: preço por metro quadrado, custo de condomínio durante a obra, prazo até a casa pronta e o que a casa existente entrega no dia da escritura. O cliente decide com os dois cenários na mesa. É o método que descrevemos na página do Buying Agent.

Para o proprietário que pensa em vender, a recomendação é ajustar o posicionamento agora, não depois que as primeiras casas do Estates começarem a subir. Isso passa por documentar a casa (projeto aprovado, área construída, histórico de manutenção), definir se a venda será aberta ou reservada, conforme explicamos em Venda Private e Off-market, e, para famílias com mais de um imóvel no complexo, organizar o conjunto pelo Property Office antes de qualquer decisão de venda ou sucessão.

Vamos seguir o Estates nos próximos trimestres: velocidade de vendas das unidades restantes, avanço da obra e as primeiras revendas de lote, que são o verdadeiro teste de preço. Quando a JHSF divulgar os números do terceiro trimestre, voltamos ao tema.