ITBI na holding: o que o STF decidiu e o que ainda falta fechar

Quem monta uma holding para organizar casas de família costuma esbarrar no mesmo imposto logo na primeira etapa: o ITBI cobrado pela prefeitura quando o imóvel entra no capital da empresa. A Constituição diz que essa operação é imune. Muitos municípios, porém, negavam a imunidade quando a empresa tinha atividade imobiliária, e a briga chegou ao Supremo. Em 19 de outubro de 2026, o STF concluiu o julgamento e deu razão ao contribuinte.

Acompanhamos esse tema porque ele toca diretamente nas famílias que atendemos. Uma parte relevante das casas em condomínios como Terras de São José, Fazenda Boa Vista, Fazenda da Grama e nos bairros de alto padrão de São Paulo já está, ou vai estar, em nome de uma pessoa jurídica. A decisão muda o custo de entrada dessa estrutura. Mas não encerra a discussão, e é isso que vale explicar com calma.

O que o STF decidiu

O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, com relatoria do ministro Edson Fachin. Segundo a publicação do escritório Machado Meyer, o julgamento foi concluído em sessão virtual em 19 de outubro de 2026, com maioria formada após o voto do ministro Alexandre de Moraes. O Conjur registra o placar de 8 votos a 2, com divergência dos ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

A tese, em resumo: a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social é incondicionada. Não importa se a empresa que recebe o bem tem como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis. A ressalva fica para a simulação ou a fraude à lei, que o fisco pode investigar e provar. De acordo com a Machado Meyer, o Supremo entendeu que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que condicionavam a imunidade à atividade preponderante, não foram recepcionados nessa parte.

Na prática, a restrição por atividade imobiliária continua existindo para fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas. Para a integralização de capital, que é a operação típica de quem cria uma holding familiar, ela deixa de valer.

Por que isso importa para quem tem casa de alto padrão

O ITBI não é um imposto pequeno nesse segmento. Na cidade de São Paulo, a página da Secretaria da Fazenda indica alíquota de 3% sobre a base de cálculo nas transações em geral, e cita expressamente a integralização de capital entre elas. Em uma casa de valor elevado, a diferença entre pagar e não pagar esse imposto é relevante, e muitas famílias adiavam a holding exatamente por esse custo.

A decisão também reabre um capítulo para quem já pagou. Segundo a Machado Meyer, a extensão da tese a restituições de ITBI recolhido no passado depende da publicação do acórdão e de eventuais embargos. Nenhuma das fontes que consultamos registra modulação de efeitos até agora. O volume em jogo é grande: a Migalhas relata que a procuradoria do município de São Paulo citou 676 ações só na capital, somando R$ 156,9 milhões.

Vemos aqui uma mudança de cenário para o planejamento patrimonial, não um atalho. Quem pensa em estruturar o patrimônio deve olhar o conjunto, e o conjunto ficou mais complexo em outra ponta, como mostramos adiante.

A conta que ainda não fechou

O ponto mais delicado é a base de cálculo. O Tema 796, julgado em 2020, fixou que a imunidade não alcança o valor que ultrapassar o capital a integralizar, quando a diferença vai para reserva de capital. Até aí há consenso. A divergência começa quando a família integraliza o imóvel pelo valor da declaração de imposto de renda, que costuma ser bem abaixo do valor de mercado, sem nenhuma reserva de capital.

A Machado Meyer relata que vários municípios cobram ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor venal mesmo nesses casos, e menciona decisão da 1ª Turma do STF aplicando o Tema 796 a essa situação. Já as autoras do artigo no Conjur sustentam que a integralização pelo valor declarado é um ato único, sem excedente tributável, e que o Tema 1.348 simplesmente não examinou essa questão. Citam o STJ, no Tema 1.113, segundo o qual o valor declarado tem presunção de compatibilidade com o mercado, afastável apenas em processo administrativo com direito de defesa.

Há ainda um detalhe novo. De acordo com a Machado Meyer, a Lei Complementar 227 de 2026 deu nova redação ao artigo 38 do CTN e definiu a base de cálculo do ITBI como o valor venal, o que tende a reforçar a posição das prefeituras. Em São Paulo, a própria página da Fazenda já usa como base o maior valor entre a transação e o valor venal de referência. Ou seja: a imunidade foi reconhecida, mas o tamanho dela ainda será disputado caso a caso.

O outro lado da moeda: ITCMD e reforma tributária

Enquanto a entrada na holding ficou mais barata, a saída por herança ficou mais cara em muitos estados. Segundo o Radar da Reforma Tributária, a LC 227 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todos os estados, com teto nacional de 8% previsto na Resolução 9 de 1992 do Senado, e mandou avaliar as cotas de empresas fechadas pelo valor de mercado, não pelo valor contábil. A mesma fonte destaca que as regras estaduais publicadas em um ano valem no seguinte, o que abre uma janela de transição que varia por estado.

Há também a locação. De acordo com o MercadoComum, a LC 214 de 2025 prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS sobre aluguel de imóveis, o que não significa redução proporcional da carga total da holding. Famílias que alugam casas de temporada em Guarujá ou mantêm imóveis de renda em São Paulo precisam recalcular.

A leitura que fazemos é simples: a holding continua sendo uma ferramenta útil de organização e governança familiar, mas a vantagem tributária deixou de ser automática. Cada estrutura precisa ser revista com advogado e contador, de preferência ainda em 2026, antes de as novas regras estaduais entrarem em vigor.

O que a Andreatta Broker faz com essa informação

Nosso papel não é jurídico. É garantir que a decisão de comprar ou vender uma casa de alto padrão leve em conta o custo real da operação, e isso inclui a estrutura de propriedade. Quando uma família pensa em adquirir uma casa em Itu ou na Serra do Guararu por meio de holding, apresentamos o cenário, indicamos o que precisa ser checado com o assessor tributário e ajustamos o cronograma da negociação ao tempo que a estrutura exige.

No serviço de venda, o mesmo cuidado vale para o vendedor: imóvel em nome de pessoa jurídica tem documentação própria, e a imunidade do ITBI na entrada não altera a tributação do ganho de capital na saída. A decisão do Supremo é boa notícia para quem organiza patrimônio. O que ela não dispensa é o dever de casa, feito com calma e antes da assinatura.