Clubes privados no campo: o que a Knight Frank vê e o Brasil já tem

Há uma mudança silenciosa no mercado de luxo lá fora, e ela fala diretamente com o interior paulista. Os clubes privados de membros, que nasceram nas grandes cidades, estão se mudando para o campo. Levam junto hotel, spa, restaurante e, cada vez mais, casas com assinatura de marca. É o tema de um dos capítulos do Residence Report 2026/27 da Knight Frank, publicado em setembro, e que acompanhamos com interesse porque descreve, em inglês, algo que a Fazenda Boa Vista, os Terras de São José e a Fazenda da Grama fazem há anos.

O que a Knight Frank mediu

O caso central do relatório é o dos Cotswolds, região rural a duas horas de Londres onde se instalaram o Soho Farmhouse, o Estelle Manor e o clube da Bamford. Segundo a consultoria, a demanda por imóveis a até quinze minutos de carro do Soho Farmhouse é mais que o dobro da demanda nas áreas vizinhas: 2,3 compradores registrados para cada comprador no entorno. O perfil também muda. Na região dos Cotswolds como um todo, cerca de 12% dos compradores são estrangeiros; perto do clube, esse número sobe para 26%.

O relatório cita ainda o Nobu, que se associou ao clube Woolfox, em Rutland, para construir clube, hotel e residências de marca no mesmo terreno, e o Long Lane, em West Sussex, que promete programas de saúde personalizados e proíbe álcool. A leitura da Knight Frank é que o clube deixou de ser um complemento do empreendimento e virou o motor de demanda e de preço em destinos de estilo de vida.

Em outro capítulo do mesmo relatório, o "Wider horizons", a consultoria mostra que a diferença de preço entre as grandes cidades e os destinos de estilo de vida está diminuindo. O topo de Marbella, segundo a Knight Frank, já equivale a Madri. E o patrimônio imobiliário médio das famílias com mais de US$ 30 milhões subiu de 2,9 para 3,8 imóveis em menos de dez anos, segundo o Wealth Report 2026 da mesma casa. Casa de campo deixou de ser a segunda casa. Em muitas famílias, é a terceira ou a quarta.

O Brasil fez isso antes de ter nome

O que a Knight Frank descreve como tendência nova é, no interior de São Paulo, um modelo com quase duas décadas. A Fazenda Boa Vista, em Porto Feliz, nasceu em torno de um hotel Fasano, de dois campos de golfe e de um centro hípico. O condomínio é, na prática, um clube privado com casas em volta, exatamente a fórmula que o relatório aponta como o futuro do mercado rural europeu.

Os Terras de São José, em Itu, seguem a mesma lógica com outro tempero: golfe, hípica, clube social e uma comunidade que se formou ao longo de mais de trinta anos, a ponto de o primeiro condomínio ter gerado o segundo e o terceiro. A Fazenda da Grama, em Itupeva, organizou tudo em volta do campo de golfe e do clube. Em todos eles, o que sustenta a casa não é só o terreno, é o acesso ao que acontece dentro da portaria.

A diferença em relação aos Cotswolds é de escala e de origem. Lá, o clube chega a uma região já ocupada e reprecifica o entorno. Aqui, o clube e o condomínio nasceram juntos, dentro do mesmo muro, com a mesma incorporadora. Isso explica por que a Knight Frank vê compradores estrangeiros dobrando de participação perto do Soho Farmhouse, enquanto nos condomínios paulistas o comprador segue sendo, em boa parte, a família de São Paulo que já tem apartamento na cidade e casa na praia.

A marca chega também à cidade

O outro movimento do relatório é o das residências de marca. A pesquisa global da Knight Frank contou 903 projetos de branded residences no fim de 2025, contra 354 em 2015, e projeta cerca de 1.088 até o fim de 2026. Mais da metade deles, segundo a consultoria, já fica fora das grandes cidades, em destinos de praia, ilha ou montanha. Em 2016, eram menos de quatro em cada dez.

São Paulo não está fora disso. Segundo o Metro Quadrado, com dados da CBRE, a cidade ocupa a quinta posição no mundo em número de projetos assinados por marcas, com 25 empreendimentos entregues ou em lançamento, atrás de Dubai, do sul da Flórida, de Nova York e de Phuket. Dois terços deles levam marca de hotelaria, caso de Fasano e Rosewood, porque o comprador quer concierge, limpeza e gestão do imóvel. A CBRE, na mesma reportagem, lembra que a marca custa: os royalties e a manutenção da identidade visual entram no preço do metro quadrado.

O que isso muda para quem compra ou vende

Para o comprador, a primeira consequência é de critério. Quando o valor da casa depende do clube, avaliar a casa é avaliar o clube: a saúde financeira da associação, a taxa de condomínio e o que ela cobre, a fila de acesso ao golfe ou à hípica, a regra para convidados e locação, o plano de obras. É um dossiê diferente do de um apartamento na cidade, e é o que montamos antes de qualquer visita em uma compra sob representação, como explicamos na página do Buying Agent.

A segunda consequência é de comparação. O relatório da Knight Frank oferece uma régua: perto de um clube forte, a demanda dobra e o comprador vem de mais longe. Vale testar essa régua em cada condomínio paulista, com dados locais, antes de aceitar o preço pedido. Um lote a cinco minutos do clube e outro a quinze, dentro do mesmo condomínio, não valem a mesma coisa, e a diferença raramente aparece no anúncio.

Para o proprietário que pensa em vender, a lição é apresentar a casa como parte de um sistema, não como metros quadrados. Projeto aprovado, histórico de manutenção e o relato do que a família usou do clube nos últimos anos contam tanto quanto a planta. É o tipo de material que organizamos na venda aberta ou reservada, conforme descrevemos em Venda Private e Off-market.

Vamos continuar lendo os relatórios internacionais com os pés no interior paulista. O que a Knight Frank chama de tendência, a Fazenda Boa Vista, os Terras de São José e a Fazenda da Grama chamam de rotina. Saber a diferença entre os dois é o que separa uma boa compra de uma compra cara.