Matrícula do Imóvel

No Brasil, quem é dono de um imóvel é quem consta na matrícula, não quem tem a escritura na gaveta. A escritura é o contrato; a matrícula é o registro público desse contrato, aberto no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem, conforme a Lei 6.015/1973. Cada imóvel tem uma matrícula própria, com número único, e tudo o que acontece com ele ao longo do tempo é lançado ali, em ordem cronológica.

Como ler uma matrícula

A matrícula abre com a descrição do imóvel: localização, medidas, confrontações, área do terreno e, quando há construção averbada, área construída. Em seguida vêm os lançamentos, numerados em sequência:

R (registro) é o ato que transfere ou constitui direito: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto. Av (averbação) é a anotação de um fato que altera a situação do imóvel ou do dono: construção, demolição, mudança de nome ou estado civil, cancelamento de um ônus, indisponibilidade.

Lendo os R em ordem, você vê a cadeia de proprietários desde a abertura. Lendo os Av, vê o que foi construído e o que foi cancelado. O que não está lá, juridicamente, não existe: uma ampliação não averbada é área que o cartório desconhece, e uma hipoteca cancelada no banco mas não averbada ainda pesa sobre o bem.

A matrícula responde a três perguntas que decidem uma compra: de quem é, o que é, e o que deve.

O que precisa estar em ordem antes de comprar

A certidão de matrícula atualizada, emitida há poucos dias, porque o que vale é o estado atual, não a cópia de anos atrás que o proprietário guarda. O vendedor identificado como o proprietário registrado, com o mesmo CPF e estado civil. A área construída averbada compatível com a casa real; se não for, a regularização (projeto, habite-se, averbação) é custo e prazo a negociar. E a lista de ônus e gravames vazia ou com cancelamento averbado para cada um.

Em loteamentos fechados com associação, caso dos grandes condomínios de campo de São Paulo, vale olhar também se a vinculação à associação está averbada na matrícula do lote: é isso que define se a taxa é exigível de quem compra.

Matrícula e condomínio edilício

Em prédio ou condomínio edilício (Lei 4.591/1964), cada unidade tem matrícula própria, aberta a partir da matrícula-mãe do terreno, com a fração ideal correspondente. Em loteamento, cada lote tem a sua, aberta a partir do registro do parcelamento. Saber qual é o caso muda a leitura: a convenção de condomínio está registrada na matrícula-mãe; as regras de uma associação de loteamento, muitas vezes, não estão registradas em lugar nenhum.

Na Andreatta Broker, a certidão atualizada da matrícula é a primeira peça do dossiê de qualquer imóvel, antes de fotos e antes de preço. É a parte da due diligence que não se delega ao anúncio.