Convenção de Condomínio
Convenção de condomínio é o documento que constitui um condomínio edilício e fixa as regras de todos: frações, despesas, uso das unidades e áreas comuns, assembleias e penalidades. É registrada no Registro de Imóveis e obriga quem compra.
Quem compra um apartamento ou uma casa em condomínio edilício não compra só a unidade: entra num contrato coletivo que já existia antes dele. Esse contrato é a convenção de condomínio, prevista na Lei 4.591/1964 e no Código Civil (artigos 1.332 a 1.334). Ela é aprovada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais, registrada na matrícula-mãe do empreendimento no Registro de Imóveis, e a partir daí vale para todos: condôminos, inquilinos, visitantes e quem vier a comprar.
O que a convenção define
A fração ideal de cada unidade, que é a base do rateio das despesas e do peso do voto. O fim a que as unidades se destinam (residencial, comercial, misto) e o que é proibido. A forma de cobrança e rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, o fundo de reserva e as multas por atraso. A administração: síndico, conselho, mandatos, forma de eleição. As assembleias: convocação, quóruns, o que exige unanimidade. O uso das áreas comuns e as penalidades por descumprimento. Muitas convenções também fixam regras construtivas (recuos, altura, materiais) em condomínios de casas.
Abaixo da convenção vem o regimento interno, que detalha o dia a dia: horários, obras, animais, mudanças, uso de piscina e salão. O regimento pode ser alterado em assembleia com quórum menor; a convenção, só com dois terços.
Antes de comprar, a convenção diz o que você pode fazer na sua casa. O regimento diz como. As atas dizem o que está por vir.
Condomínio edilício ou loteamento fechado: a diferença que muda tudo
Os grandes "condomínios" de campo e praia de São Paulo são, na maioria, loteamentos (Lei 6.766/1979) fechados por decisão dos moradores, administrados por uma associação. Não há convenção registrada: há estatuto e regulamento da associação, que valem para os associados. A diferença importa no bolso: no condomínio edilício, a taxa é obrigação de todos por força de lei; no loteamento com associação, a cobrança de quem não aderiu depende de adesão expressa ou de a vinculação estar averbada na matrícula do lote (Lei 13.465/2017; Supremo Tribunal Federal, Tema 492). Alguns loteamentos antigos têm regras internas sem registro em cartório. Vale perguntar, antes da proposta, qual é o caso e o que está averbado.
O que ler antes de comprar
A convenção (ou o estatuto e o regulamento, no loteamento), o regimento interno, as atas das últimas assembleias e a previsão orçamentária. Nas atas aparecem obras aprovadas, rateios extraordinários, inadimplência e disputas. É parte da due diligence, e na Andreatta Broker entra no dossiê de cada imóvel finalista do buying agent: o que o condomínio cobra hoje, o que vai cobrar, e o que ele permite construir.
Perguntas frequentes
- A convenção pode proibir aluguel por temporada?
- Pode, em condomínio edilício residencial, se a assembleia aprovar com o quórum da convenção; o Superior Tribunal de Justiça já admitiu essa restrição. Em loteamento com associação, a regra do regulamento vale para os associados e depende de como foi aprovada.
- Posso construir o que quiser no meu lote?
- Não. Além das leis municipais, valem as regras construtivas da convenção ou do regulamento da associação: recuos, altura, área mínima, materiais, aprovação prévia do projeto. É um dos itens a ler antes de comprar.
- Onde consigo a convenção?
- Na administração do condomínio e no Registro de Imóveis, onde está registrada na matrícula-mãe. Estatuto e regulamento de associação de loteamento, só com a própria associação; nem sempre são públicos.