Due Diligence Imobiliária
Due diligence imobiliária é a verificação completa de um imóvel e de quem o vende antes de assinar: documentos do bem, do vendedor e do condomínio, dívidas, ações judiciais e situação física, para que a compra não traga passivo junto.
Comprar uma casa é comprar também a história dela: quem foi dono, o que ficou devendo, o que foi construído sem aprovação, o que o condomínio cobra e o que a Justiça pode reclamar depois. A due diligence é o trabalho de levantar essa história inteira antes de assinar qualquer coisa. No alto padrão, onde os valores são altos e os imóveis costumam ter décadas e várias reformas, ela não é formalidade: é o que separa uma boa compra de um problema caro.
O que se verifica
O imóvel. A matrícula atualizada, com a cadeia de proprietários e todos os ônus e gravames registrados (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade). A certidão negativa de IPTU e, em loteamento ou condomínio, a de débitos com a associação ou o condomínio. A situação da construção: projeto aprovado, habite-se, área construída declarada contra a área real, averbação das ampliações.
O vendedor. Certidões de distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e de protesto, na comarca do imóvel e na do domicílio do vendedor, para pessoa física e, se houver, para a empresa dele. Se o vendedor tem dívida que possa alcançar o bem, a venda pode ser anulada mais tarde como fraude a credores ou à execução, mesmo com o comprador de boa fé. Estado civil e regime de bens: cônjuge precisa assinar. Se o vendedor é pessoa jurídica, contrato social, quem assina e certidões da empresa.
O condomínio ou loteamento. Convenção ou estatuto, regimento interno, atas recentes, previsão de obras e rateios extraordinários, e a natureza jurídica: em loteamento fechado com associação, a cobrança da taxa depende de adesão ou averbação na matrícula, o que muda a conta de quem compra.
A casa em si. Vistoria técnica: estrutura, cobertura, instalações, infiltração, piscina, parte elétrica e hidráulica. Em casas antigas e reformadas, é onde aparecem os custos que o anúncio não mostra.
A due diligence não serve para desistir da compra. Serve para comprar sabendo o que se compra, e para negociar com o que se descobriu.
Quando ela acontece
Antes da proposta, não depois. Na Andreatta Broker, nenhuma proposta é apresentada antes do dossiê do imóvel: é a regra do método de buying agent. O levantamento documental é feito com o advogado do cliente, e a vistoria técnica, com engenheiro ou arquiteto. O resultado entra no dossiê de cada finalista, ao lado da análise de preço por comparáveis, e é com esse conjunto que o cliente decide e negocia.
Perguntas frequentes
- Quanto tempo leva uma due diligence?
- Entre uma e três semanas, dependendo da comarca, do número de vendedores e da existência de empresa no meio. Certidões de distribuidores e matrícula atualizada saem em dias; o que demora é esclarecer o que elas apontam.
- Quem paga a due diligence?
- O comprador, em regra, porque é ele quem se protege. Os custos são certidões, honorários do advogado e da vistoria técnica. Perto do valor de uma casa de alto padrão, é pequeno.
- A imobiliária faz a due diligence?
- A imobiliária organiza e conduz, mas o parecer jurídico é do advogado e o laudo é do engenheiro ou arquiteto. Um buying agent coordena os três e traduz o resultado em decisão: comprar, renegociar ou seguir para o próximo finalista.