Ônus e Gravames
Ônus e gravames são os direitos de terceiros e as restrições que pesam sobre um imóvel e constam na matrícula: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade. Quem compra, compra com eles, salvo cancelamento averbado.
Um imóvel pode ter dono e, ao mesmo tempo, ter outras pessoas com direitos sobre ele: um banco que o recebeu em garantia, um credor que o penhorou, um parente que mora nele por usufruto, um vizinho com passagem garantida. Esses direitos são os ônus e gravames. Eles ficam registrados ou averbados na matrícula e acompanham o imóvel, não o vendedor: quem compra sem resolvê-los, compra junto.
Os mais comuns, e o que fazem com a compra
Alienação fiduciária. O imóvel está em nome do banco até a dívida ser quitada; o morador tem a posse e a expectativa de propriedade. É o gravame mais comum em imóvel financiado. Para vender, quita-se a dívida (muitas vezes com parte do próprio preço) e averba-se o cancelamento; sem isso, o vendedor não é dono para transferir.
Hipoteca. Garantia de dívida em que o imóvel continua do devedor, mas responde pelo débito. Menos usada hoje em financiamento residencial, aparece em dívidas empresariais e antigas. Precisa de baixa averbada antes da escritura.
Penhora. Determinada por juiz em processo de execução: o imóvel foi reservado para pagar uma dívida do dono. Comprar imóvel penhorado é assumir o risco de perdê-lo no leilão. Resolve-se pagando a dívida e levantando a penhora, ou não se compra.
Indisponibilidade. Ordem judicial ou administrativa que proíbe qualquer venda. Enquanto constar, o cartório não registra transferência. É o sinal mais vermelho da matrícula.
Usufruto. Alguém (em geral pais que doaram aos filhos) tem o direito de usar e receber os frutos do imóvel, por prazo ou pela vida. O comprador recebe a nua-propriedade e só a posse plena quando o usufruto se extingue. Preço e uso mudam por completo.
Servidão. Direito de um imóvel vizinho sobre este: passagem, aqueduto, vista. É permanente e acompanha o bem.
Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Impostas em doação ou testamento, restringem venda, penhora e comunicação ao cônjuge. A inalienabilidade impede a venda enquanto durar.
Gravame não é defeito do imóvel. É informação. O problema é descobri-lo depois da proposta, em vez de antes.
Como se verifica e se resolve
Pela certidão atualizada da matrícula, lida linha por linha, e pela certidão de ônus reais, que resume o que está em vigor. Para cada gravame, a pergunta é a mesma: pode ser cancelado antes da escritura, por quem, a que custo e em quanto tempo? Alienação e hipoteca se resolvem com quitação; penhora, com acordo no processo; usufruto, só com renúncia ou morte do usufrutuário; indisponibilidade, só com ordem judicial.
Na due diligence que antecede qualquer proposta na Andreatta Broker, o levantamento de ônus é feito com o advogado do cliente, e o resultado entra no dossiê do imóvel com o caminho de solução e o custo de cada item. É o que permite negociar com o que se sabe, e não com o que se descobre no cartório.
Perguntas frequentes
- Posso comprar um imóvel com alienação fiduciária?
- Sim, e é comum. A dívida com o banco é quitada na operação, em geral com parte do preço, e o cancelamento é averbado antes ou junto com o registro da compra. O que não se faz é pagar o vendedor sem garantir essa quitação.
- Imóvel com usufruto vale menos?
- Vale menos para quem quer morar, porque a posse plena só vem quando o usufruto acaba. Para quem compra como patrimônio de longo prazo, pode fazer sentido com desconto. A conta depende da idade do usufrutuário e do uso que se pretende.
- Dívida de condomínio ou de IPTU é gravame?
- Não aparece na matrícula como gravame, mas acompanha o imóvel do mesmo jeito: são obrigações propter rem, e o novo dono responde por elas. Por isso as certidões negativas de IPTU e de condomínio fazem parte da due diligence.