A Blindagem Jurídica do Corretor de Imóveis

Garantindo a Comissão Através da Lei e da Prática Profissional

Introdução: A Profissão Além da Venda

A profissão de corretor de imóveis transcende a simples apresentação de um imóvel. Somos intermediadores de negócios complexos, consultores de investimentos e facilitadores de um dos maiores sonhos da vida de nossos clientes. No entanto, essa nobre função só se sustenta com a devida remuneração pelo sucesso do nosso trabalho: a comissão.

Muitas vezes, após a conclusão do negócio, o profissional se vê diante do desafio de receber o que lhe é de direito. Esta tese tem como objetivo blindar o corretor, munindo-o com o conhecimento das leis que o amparam e das práticas que transformam seu trabalho em um direito incontestável.

Parte 1: O Alicerce Legal da Profissão de Corretor de Imóveis

A nossa profissão não é informal. Ela é regulamentada, protegida e fiscalizada por um robusto arcabouço legal. Conhecer estas leis é o primeiro passo para a autovalorização e a segurança jurídica.

• Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978: Esta é a "certidão de nascimento" da nossa profissão. Ela regulamenta o exercício da corretagem de imóveis em todo o território nacional.

  • Art. 3º: Define que a competência para exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis é exclusiva do Corretor de Imóveis. Isso nos garante a exclusividade da função.

  • Art. 20, Inciso V: Atribui aos Conselhos Regionais (CRECI) a competência para homologar tabelas de honorários, dando uma base oficial para os percentuais de comissão.

• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro): O Código Civil dedica um capítulo inteiro à corretagem, detalhando a natureza do nosso trabalho e, mais importante, o nosso direito à remuneração.

  • Art. 722: Define o contrato de corretagem, estabelecendo que uma pessoa (o corretor) se obriga a obter para outra (o cliente) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

• Resoluções do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis):

  • Resolução-COFECI nº 326/92 (Código de Ética Profissional): Estabelece os deveres do corretor, como zelar pelo prestígio da classe e defender os direitos e prerrogativas profissionais. Cobrar a comissão devida é uma prerrogativa.

  • Resolução-COFECI nº 1.453/2022 (e outras que a atualizam): Regulamenta o Contrato de Prestação de Serviços, reforçando a necessidade de um instrumento escrito para a segurança das partes.

• Regras do CRECI da 2ª Região (São Paulo):

  • O CRECI-SP publica e homologa a Tabela Referencial de Honorários, que serve como parâmetro para o mercado. Para vendas, a tabela sugere de 6% a 8% para imóveis urbanos e de 6% a 10% para rurais. Para locação de temporada, a comissão é de 15% a 20%. Esta tabela, embora não seja lei, é o principal referencial do mercado e é utilizada em disputas judiciais para definir o valor da comissão.

Parte 2: O Direito à Comissão – O Que a Lei Garante?

A comissão não é um "favor" ou uma "gorjeta". É a remuneração legalmente prevista pelo sucesso do trabalho de intermediação. A lei é clara sobre quando esse direito nasce.

• Art. 725 do Código Civil: Este é o artigo mais importante para a nossa defesa. Ele diz: "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."

  • O "Resultado Previsto": O trabalho do corretor é de aproximação útil. Nosso objetivo é aproximar as partes (vendedor e comprador) e criar as condições para que o acordo de vontades aconteça. Uma vez que o vendedor e o comprador concordam com o preço e as condições, o "resultado previsto" foi alcançado.

  • O Arrependimento das Partes: A segunda parte do artigo é crucial. Se o corretor fez seu trabalho, a proposta foi aceita, mas o vendedor ou o comprador desistem do negócio depois, a comissão ainda é devida. O arrependimento posterior não pode penalizar o profissional que cumpriu sua função.

• Art. 726 do Código Civil (O Poder da Exclusividade): "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade."

  • Contrato com Exclusividade: Este artigo blinda o corretor. Com um contrato de exclusividade assinado, se o proprietário vender o imóvel diretamente ou por meio de outro corretor durante a vigência do contrato, a comissão integral é devida a você. A única exceção é se o cliente provar que você foi inerte (não trabalhou na divulgação do imóvel).

• Art. 727 do Código Civil (Aproximação e Dispensa do Corretor): Se, por sua atuação, as partes se aproximarem e iniciarem as negociações, mas depois o dispensarem para fechar o negócio diretamente e evitar o pagamento da comissão, a remuneração será devida da mesma forma. A Justiça entende isso como má-fé.

Parte 3: A Tese da Defesa – Como Garantir Juridicamente a Sua Comissão

Imagine que o negócio foi fechado, mas o cliente se recusa a pagar. Como um advogado de defesa, esta é a estratégia e o passo a passo que você, corretor, deve seguir desde o início para construir um caso irrefutável.

Passo 1: A Formalização (A Base de Tudo) A prova do seu direito começa no primeiro contato. A palavra falada se perde, o documento permanece.

• A) Contrato de Prestação de Serviços com Cláusula de Exclusividade: Este é o documento mais importante. Ele deve ser claro, por escrito e assinado.

  • Elementos Essenciais: Qualificação completa das partes; descrição detalhada do imóvel; percentual da comissão (idealmente citando a Tabela do CRECI-SP); prazo da exclusividade; e autorização expressa para anunciar.

• B) Ficha de Visita ao Imóvel: Toda visita de um potencial comprador deve ser documentada. A ficha deve conter a data, o nome completo e o CPF do visitante, e a sua assinatura. Este documento prova que foi você quem apresentou as partes.

• C) Registro de Todas as Comunicações: Guarde tudo. E-mails, mensagens de WhatsApp, propostas enviadas e recebidas. Crie uma pasta para cada cliente. Esse histórico comprova a sua atuação contínua e a evolução da negociação.

Passo 2: A Notificação (O Aviso Formal) Se, após a conclusão do negócio, o pagamento não for realizado, o primeiro passo formal é a notificação extrajudicial.

• O que é: Um documento formal, enviado via Cartório de Títulos e Documentos ou por carta com Aviso de Recebimento (AR), cobrando o valor devido e estabelecendo um prazo para o pagamento (ex: 10 dias).

• Finalidade: Constituir o devedor em mora (formalizar a dívida) e demonstrar sua tentativa de resolver a questão de forma amigável antes de ir à Justiça. Muitas vezes, a notificação por si só já resolve o problema.

Passo 3: A Ação Judicial (A Cobrança Forçada) Se a notificação for ignorada, a via judicial é o caminho.

• Tipo de Ação: A depender do caso, pode ser uma Ação de Cobrança ou uma Ação de Execução.

• As Provas: Aqui, todo o trabalho de documentação do Passo 1 será a sua arma. Você apresentará ao juiz:

  1. O Contrato de Prestação de Serviços assinado, que prova o acordo sobre a comissão.

  2. As Fichas de Visita, que provam que você aproximou as partes.

  3. Os e-mails e mensagens, que provam a sua mediação e a negociação.

  4. A matrícula atualizada do imóvel, que prova que o negócio foi efetivamente concretizado entre as partes que você apresentou.

• A Tese Jurídica: O argumento será com base no Art. 725 do Código Civil, demonstrando que a aproximação útil foi realizada e que o resultado previsto foi alcançado, nascendo assim o seu direito irrefutável à comissão.

Conclusão: A comissão do corretor de imóveis não é uma liberalidade do cliente, mas um direito garantido por um robusto conjunto de leis. A melhor defesa é a prevenção. Um trabalho documentado, transparente e formalizado desde o início não apenas intimida a má-fé, mas constrói uma fortaleza jurídica em torno dos seus honorários.

Lembrem-se: o corretor que valoriza a sua profissão, formaliza a sua atuação. E a lei protege quem trabalha de forma profissional.

David Andreatta,

corretor de imóveis inscrito no CRECI da 2º região desde 01/10/2012

Instagram: www.instagram.com/ddandreatta

David Andreatta é Corretor de Imóveis e especialista nos Condomínios de Praia Iporanga, São Pedro, Tijucopava e Taguaíba bem como no Interior na Fazenda Boa Vista e Quinta da Baroneza.