2026 A Nova Era da Tributação Imobiliária no Brasil

Como a Integração de Dados Fiscais Afetará seu Patrimônio e o Papel Estratégico do Corretor

Por décadas, o mercado imobiliário brasileiro operou em um cenário de "miopia fiscal". A falta de comunicação entre prefeituras, estados, cartórios e a Receita Federal criava brechas que permitiam a subavaliação de imóveis para fins de IPTU e, principalmente, de Imposto de Herança (ITCMD) e Ganho de Capital (IR-GC). Essa era está chegando ao fim.

O governo federal, através de uma revolução tecnológica e normativa silenciosa, está construindo um sistema de fiscalização integrado que mudará para sempre a forma como o patrimônio imobiliário é tributado no Brasil. Ignorar essa mudança não é uma opção; compreendê-la e se antecipar a ela é a única forma de proteger o seu patrimônio.

Parte 1: O Cenário Passado ("Como Era") – A Era da Avaliação Subjetiva

Até recentemente, a base de cálculo dos impostos imobiliários era notoriamente defasada e inconsistente.

• Para o IPTU: As prefeituras dependiam de suas Plantas Genéricas de Valores (PGV), que eram atualizadas de forma esporádica, resultando em valores venais muito abaixo da realidade do mercado.

  
  

• Para o ITCMD (Imposto de Herança): A prática comum era utilizar o valor histórico do imóvel (o valor declarado no Imposto de Renda do falecido), gerando uma grande economia fiscal na sucessão.

  
  

• Para o IR sobre Ganho de Capital (Venda): A base de cálculo é a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda. Era comum a prática de declarar um "valor de contrato" inferior ao valor real da transação para reduzir artificialmente o lucro e, consequentemente, o imposto devido.

Parte 2: A Virada de Jogo ("Como Ficará") – A Nova Realidade Fiscal

A mudança vem de uma orquestração de novas tecnologias e normas que, juntas, criam um ecossistema de fiscalização completo.

Os Instrumentos da Mudança:

1. Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais): Instituído pelo decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022, o Sinter integra em uma única plataforma os dados de imóveis da Receita Federal, Cartórios, Prefeituras, INCRA e SPU.

   
   

2. CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro): Criado pela Instrução Normativa RFB nº 2275/2025, funciona como um "CPF do Imóvel", um código único nacional que acaba com a duplicidade de registros.

   
   

O Impacto Direto no seu Bolso:

• IPTU mais alto: As prefeituras terão acesso a dados de mercado atualizados para corrigir o valor venal, aproximando-o do valor real de mercado.

• Heranças e Doações mais Caras: O Fisco estadual passará a exigir o valor de referência de mercado como base de cálculo do ITCMD, eliminando a brecha do valor histórico. A Reforma Tributária (EC 132/2023) ainda tornou obrigatória a progressividade das alíquotas (quanto maior a herança, maior o imposto).

• Imposto sobre a Venda (Ganho de Capital) mais Preciso e Potencialmente Maior:

  • O Fim da Subavaliação na Venda: Com a integração de dados, a Receita Federal terá acesso ao valor real da transação registrado no cartório e declarado na DIMOB pela imobiliária. A prática de declarar um "valor de contrato" inferior se tornará praticamente impossível.

  • Base de Cálculo Real: O imposto sobre o lucro (Ganho de Capital) será calculado sobre a diferença real entre o custo de aquisição (declarado no IR) e o valor de mercado pelo qual o imóvel foi vendido. Para quem adquiriu imóveis há muito tempo, com custo histórico baixo, o lucro tributável será significativamente maior.

Parte 3: O Plano de Ação ("O Que Fazer, Como e Por Quê")

Por que agir agora? A inércia resultará em um choque fiscal. Vendedores serão surpreendidos com um Imposto de Renda sobre Ganho de Capital muito acima do esperado, e herdeiros poderão ser forçados a vender patrimônio para quitar as obrigações tributárias.

O que fazer? A solução é a estruturação de um Planejamento Patrimonial e Sucessório, que organize os bens de forma eficiente para proteger o patrimônio e garantir uma transição suave e com menor custo fiscal.

Como fazer? As Estratégias Inteligentes:

No universo do planejamento patrimonial e sucessório, a ideia de uma solução universal é um mito perigoso. Não existe um "caminho certo" único a ser seguido, mas sim o caminho certo para cada família, pois a decisão de agir é inadiável.

Cada estrutura deve ser desenhada de forma única, como uma peça de alfaiataria, para atender a objetivos específicos e interdependentes. Entre as metas mais comuns que um bom planejamento pode alcançar, destacam-se:

• Sucessão e Legado: Garantir que a transferência de bens aos herdeiros ocorra de forma fluida, rápida e com o menor custo tributário possível, evitando a burocracia e os conflitos de um inventário.

• Blindagem Patrimonial: Proteger os bens da família contra riscos externos, como reveses empresariais, litígios ou instabilidade econômica, segregando o patrimônio pessoal do profissional.

• Eficiência Tributária: Estruturar a posse e a renda dos imóveis para reduzir legalmente a carga de impostos, seja na receita de aluguéis ou no momento da venda de uma propriedade específica.

  
  

Conclusão prática: o governo não precisou aumentar as alíquotas. Ele está sendo mais inteligente: está ajustando a base de cálculo para o valor real de mercado. E isso vai pesar no seu patrimônio na hora de vender, doar ou deixar de herança. Se você não quer ver o legado da sua família sendo corroído por impostos mal planejados, o momento de agir é agora.

David Andreatta,

corretor de imóveis inscrito no CRECI da 2º região desde 01/10/2012

Instagram: www.instagram.com/ddandreatta

David Andreatta é Corretor de Imóveis e especialista nos Condomínios de Praia Iporanga, São Pedro, Tijucopava e Taguaíba bem como no Interior na Fazenda Boa Vista e Quinta da Baroneza.