Copropriedade de Imóveis, o que Fazer?

Como o Corretor de Imóveis Deve Orientar seu Cliente na Venda e Gestão

​Apresentação por Andreatta Broker - Propriedades de Luxo

Introdução: O Desafio da Propriedade Compartilhada

​A copropriedade, ou condomínio civil, ocorre quando um mesmo imóvel pertence a duas ou mais pessoas, cada uma com uma fração ou percentual. Essa situação, muito comum em heranças, divórcios ou investimentos em conjunto, traz consigo um potencial significativo de conflitos. A pergunta central que recebemos é: "Como vender ou gerir um imóvel se não há consenso entre os donos?".

Capítulo 1: A Natureza dos Direitos na Copropriedade

Cenário: Um imóvel tem dois proprietários, um com 90% e outro com 10%. Os direitos são os mesmos?

​A resposta exige a diferenciação entre a qualidade do direito e a quantidade da participação.

​Qualidade do Direito (Direitos Iguais): Sim. Ambos são integralmente "donos". O proprietário de 10% é tão dono quanto o de 90%. Ambos têm o direito de usar, gozar e dispor do bem, desde que respeitem os direitos do outro. A lei não cria um "dono de primeira classe".

​Base Legal: Art. 1.314 do Código Civil.

​Quantidade da Participação (Direitos Proporcionais): Não. O percentual de cada um (90/10) define a proporção na divisão de:

​Despesas e Receitas: Custos de manutenção, IPTU e eventuais aluguéis são divididos na proporção de cada um.

Valor da Venda: O produto da venda é dividido conforme a fração de cada proprietário.

​Decisões de Administração: O proprietário majoritário (90%) tem mais peso nas decisões sobre a administração do bem (ex: decidir alugar), mas não sobre a alienação (venda).

Orientação ao Cliente: Esclareça que, embora um dos proprietários tenha a maior parte, ele não pode ignorar o outro. Ambos são donos e precisam consentir em decisões que alterem a essência do bem.

Capítulo 2: Os Cenários de Venda

Cenário 1: Consenso Total (Ambos querem vender e concordam com o valor)

​O Que Fazer: Este é o cenário ideal. O processo é o de uma venda comum.

​Ação do Corretor: Formalizar a autorização de venda (contrato de corretagem) com a assinatura de todos os proprietários.

​Processo: Na escritura de compra e venda, todos os proprietários deverão comparecer como vendedores. O pagamento será dividido na proporção de 90% e 10%.

​Cenário 2: Dissenso no Preço (Ambos querem vender, mas por valores diferentes)

​O Que Fazer: O imóvel não pode ser vendido até que haja um consenso sobre o preço. A vontade do majoritário não se sobrepõe à do minoritário no que tange ao valor da venda do bem como um todo.

​Ação do Corretor: Atuar como mediador. A melhor ferramenta para resolver o impasse é a contratação de uma avaliação imobiliária profissional (PTAM). Um laudo técnico e imparcial estabelecerá o valor de mercado justo, servindo como base para um acordo.

Capítulo 3: Estratégias e Impasses Comuns

​Cenário 3: Venda da Fração Ideal

​Pergunta: O dono dos 90% pode vender apenas a sua parte?

​Resposta: Sim, pode. (Art. 1.314 do Código Civil). PORÉM, ele é obrigado a oferecer sua parte primeiro ao outro coproprietário (o de 10%) pelo mesmo preço e condições que ofereceria a um terceiro. Isso se chama Direito de Preferência.

​Base Legal: Art. 504 do Código Civil.

​Como Fazer: O vendedor deve notificar o outro proprietário formalmente sobre a proposta que recebeu. Se o outro não exercer a preferência no prazo, a venda ao terceiro pode ser concretizada.

​Orientação ao Cliente: Embora legal, vender uma fração é comercialmente muito difícil. Poucos compradores se interessam em se tornar "sócios" de um estranho em um imóvel com histórico de conflito.

​Cenário 4: Construção no Imóvel Comum

​Pergunta: O dono de 90% quer construir, mas o de 10% não. Ele pode construir e cobrar a parte do outro?

​Resposta: Não, em hipótese alguma. A lei obriga a divisão de despesas de conservação (manutenção), mas uma construção nova é uma alteração da substância do bem.

​Regra: Atos que alteram a natureza da propriedade exigem o consenso de todos. O majoritário não pode forçar o minoritário a se tornar sócio em um empreendimento com o qual não concorda.

​Riscos: Construir sem autorização pode levar ao embargo da obra e à impossibilidade de cobrar qualquer valor do outro proprietário.

Capítulo 4: A Solução Definitiva para o Conflito

Cenário 5: A Melhor Saída Quando Ambos Divergem

​A lei entende que ninguém é obrigado a permanecer em uma relação de copropriedade. Quando o diálogo se esgota, a solução é a extinção do condomínio.

​Base Legal: Arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil.

​Como Fazer:

​Oferta de Compra (Via Extrajudicial): O primeiro passo é um dos proprietários oferecer formalmente a compra da parte do outro.

​Ação de Extinção de Condomínio (Via Judicial): Se não houver acordo na compra, qualquer um dos proprietários pode entrar com a ação judicial. O juiz então determinará:

​a) Avaliação Judicial: Um perito definirá o valor de mercado justo do imóvel.

​b) Leilão Judicial: O imóvel será vendido em leilão público pelo valor da avaliação. O valor arrecadado é dividido entre os donos, na proporção de suas frações.

​Orientação ao Cliente: A via judicial é eficaz, mas é mais demorada e custosa. Ela deve ser apresentada como a solução final caso a mediação para um acordo de venda consensual não funcione. O leilão garante um valor de mercado justo, protegendo o minoritário de uma venda por preço vil.

Nosso papel como corretores de imóvel vai além de encontrar um comprador. Em casos de copropriedade, somos consultores estratégicos. Devemos diagnosticar o cenário, apresentar as opções legais, mediar conflitos e, acima de tudo, orientar nossos clientes a formalizar cada passo. O conhecimento profundo destas leis não apenas protege a comissão, mas eleva nosso serviço a um patamar de excelência, gerando segurança e confiança.

David Andreatta,

corretor de imóveis inscrito no CRECI da 2º região desde 01/10/2012

Instagram: www.instagram.com/ddandreatta

David Andreatta é Corretor de Imóveis e especialista nos Condomínios de Praia Iporanga, São Pedro, Tijucopava e Taguaíba bem como no Interior na Fazenda Boa Vista e Quinta da Baroneza.