Fazenda Vila Real de Itu, Itu
Fazenda Vila Real de Itu é o condomínio de mata dos grandes de Itu. Nasceu em agosto de 1976 sobre a antiga Fazenda Nossa Senhora da Conceição, do século XVIII, e guarda 1,3 milhão de metros quadrados de mata nativa dentro de um perímetro de cerca de 4,6 milhões.
São 940 lotes, com mínimo de 3.000 metros quadrados, o maior lote mínimo entre os condomínios de Itu. Oito lagos, mais de oito quilômetros de trilhas, orquidário, e um levantamento interno que já catalogou 172 espécies de flora, 96 de fauna e 48 de aves.
Não há golfe nem hípica aqui, e isso é uma escolha de produto, não uma falta. O clube é de piscinas, tênis e convívio: três piscinas, sete quadras de tênis, paddle, squash coberto, academia e pilates com vista para o lago, sauna, salão de festas para até 200 pessoas e brinquedoteca.
É o condomínio que se compra pela mata e pela água, e onde o lote grande ainda é regra.
O ECOSSISTEMA
O ECOSSISTEMA
Loteamento fechado, administrado por associação
Fazenda Vila Real de Itu é loteamento fechado, com mais de 45 anos, administrado pela Associação Fazenda Vila Real de Itu, aberta em janeiro de 2000. Não é condomínio edilício. A diferença pesa na hora de comprar. Em loteamento com associação, a cobrança da taxa depende de adesão do proprietário ou de averbação da vinculação na matrícula do lote, conforme o Tema 492 do Supremo Tribunal Federal e a Lei 13.465/2017. A conferência se faz na matrícula, uma a uma. Aqui há um ponto a mais: além da associação de 2000, existe um registro cadastral mais antigo, de 1984, com a palavra condomínio no nome. Qual das duas estruturas cobra hoje, e sob qual título, não é informação pública. É exatamente o tipo de pergunta que se leva à associação antes da proposta, e não depois. O estatuto regula índices e recuos, e a aprovação prévia de projeto é exigida. O documento não é publicado, então os parâmetros ficam sob consulta.
Mata, água e um clube de convívio
São 1,3 milhão de metros quadrados de mata nativa preservada, oito lagos e mais de oito quilômetros de trilhas distribuídas em cinco percursos. Há tirolesa, pesca, stand up paddle, caiaque e jet ski nos lagos, além de orquidário. O levantamento de biodiversidade do condomínio catalogou 172 espécies de flora, 96 de fauna e 48 de aves. O clube tem três piscinas, entre adulto e infantil, academia e pilates com vista para o lago, sauna seca e úmida, sala de massagem, salão de festas para até 200 pessoas, salão de jogos, brinquedoteca, playground e espaço zen. Nas quadras: sete de tênis, uma de paddle, duas de squash cobertas, uma poliesportiva, beach tennis, campo de futebol e pista de cooper, com aulas de tênis de segunda a sexta. Não há campo de golfe nem centro hípico. Quem procura os dois encontra no Terras de São José I, a poucos quilômetros dali.
Onde fica, e como é a segurança
A portaria fica na Rodovia Marechal Rondon (SP-300), no km 113,5. O centro de Itu está a 8 ou 10 minutos, e São Paulo a cerca de 97 quilômetros, entre 55 minutos e uma hora pela Castello Branco ou pela Bandeirantes. O perímetro tem 12 quilômetros, com cerca elétrica e sensores, circuito de câmeras, portaria 24 horas e ronda motorizada com equipe treinada e armada.
O que fazemos aqui, e o que o mercado pede em outubro de 2026
A Andreatta Broker acompanha a Fazenda Vila Real de Itu lote a lote. São 609 dos 940 lotes mapeados no AOS, a base própria da casa, com os proprietários identificados, e acesso às casas à venda, inclusive as que não estão em portal. Quem nos procura tem as visitas agendadas no mesmo dia, em todas elas. O mapeamento aqui ainda não está completo, e dizemos isso com o número: 609 de 940, em 27 de outubro de 2026. Estamos fechando a diferença. Os valores abaixo são de anúncios públicos de outubro de 2026. Preço pedido, não preço fechado. Lotes: o metro quadrado anunciado vai de R$ 455 a R$ 1.143, com média de R$ 948 informada pelo portal. O lote médio anunciado sai por R$ 2,9 milhões, e a concentração fica entre R$ 1,99 e R$ 2,7 milhões para áreas de 3.000 a 3.500 metros quadrados. É o metro quadrado de lote mais acessível entre os grandes condomínios de Itu. Casas: de R$ 4,5 milhões a R$ 39 milhões, com média de R$ 9,8 milhões e área média de 749 metros quadrados, o que dá cerca de R$ 13,1 mil por metro quadrado construído. Para locação, de R$ 11 mil a R$ 70 mil por mês, com o típico entre R$ 29 mil e R$ 45 mil mais a taxa. Taxa mensal: os valores que mais aparecem nos anúncios de 2026 são R$ 3.088 e R$ 3.867, numa faixa que vai de R$ 2.300 a R$ 3.867. A amplitude indica que a taxa não é única por lote, variando provavelmente entre lote vago e construído ou por faixa de área. Há também taxa durante a obra, cujo valor não é publicado. O valor oficial por faixa fica sob consulta. O estoque é inteiramente secundário: não há fase nova nem lançamento.
MAPA E LOCALIZAÇÃO
MAPA E LOCALIZAÇÃO
Fazenda Vila Real de Itu · Rodovia Marechal Rondon (SP-300), km 113,5 · Itu, SP