Terras de São José II, Itu
Terras de São José II nasceu em 2006, três décadas depois do primeiro, e é um produto diferente dele. Onde o Terras I é um condomínio maduro de casas prontas, o II ainda é, em boa parte, terreno: dos 1.066 lotes que a Andreatta Broker tem mapeados, 778 são terrenos e 288 são casas.
São 4,72 milhões de metros quadrados e 1.142 lotes, erguidos sobre uma antiga fazenda de eucaliptos. Os lotes somam 2,61 milhões de metros quadrados e a área verde, 866 mil. Há 21 nascentes e cinco lagos preservados dentro do perímetro.
A infraestrutura é a de um loteamento recente, e isso se nota: energia subterrânea, fibra óptica, vias inteiramente pavimentadas, poços artesianos com outorga, rede dupla de água com reúso para o paisagismo e medição individualizada. O registro do loteamento é "Parque Terras de Santa Cecília", nome que aparece na matrícula e nos cadastros oficiais.
Quem compra aqui costuma comprar para construir. É o condomínio de Itu onde ainda se escolhe o terreno antes de escolher a casa.
O ECOSSISTEMA
O ECOSSISTEMA
Loteamento com associação, não condomínio edilício
Terras de São José II é um loteamento fechado administrado pela Associação Residencial Terras de São José II, constituída em abril de 2006. Não é condomínio edilício da Lei 4.591/64, e a diferença importa na hora de comprar. Em loteamento com associação, a cobrança da taxa depende de adesão do proprietário ou de averbação da vinculação na matrícula do lote, conforme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e a Lei 13.465/2017. Não é uma formalidade: é o que define se o comprador assume, ou não, uma obrigação mensal. O estatuto, o regulamento interno e o contrato padrão existem e são fornecidos pela associação a quem pede. Nenhum deles é publicado abertamente, então recuos, taxa de ocupação, gabarito e normas de obra ficam sob consulta e são levantados caso a caso, antes da proposta. Ler a matrícula com essa pergunta na mão é uma das primeiras coisas que fazemos quando representamos alguém aqui.
Hípica própria, academia de golfe, e a praia que está sendo construída ao lado
O Terras de São José II não tem campo de golfe próprio. O campo de 18 buracos fica no Terras de São José I, do mesmo grupo. O que o II tem é a Jack Nicklaus Academy of Golf, com driving range iluminado de 285 jardas, FlightScope e putting lab, em regime de uso por utilização, com entrada independente. O centro hípico é próprio do II, também por utilização, com aulas e eventos. No lazer: 20 quadras de tênis de saibro, sete de beach tennis, três campos de futebol, playground, trilhas, pista de cooper, lagos, fitness center, espaço gourmet, capela, restaurante e heliponto. A academia FIT T2, de 1.291 metros quadrados construídos em um terreno de 5.500, está em obra com conclusão prevista para 2027. A Praia do Terras, lagoa de ondas Endless Surf anunciada pelo grupo em novembro de 2025, nasce ao lado, no futuro Terras de São José III. São ondas de cerca de 40 segundos, até 2,1 metros, e 500 metros de faixa de areia. As obras estão previstas para o fim de 2027 e o acesso se dá por título, com venda iniciada em abril de 2026. Segundo o grupo, o Terras II terá ponte exclusiva para a praia. Prazo e entrega são do empreendedor, não nossos.
Onde fica e como se chega
O acesso é pela Castello Branco (SP-280), saída 78, sentido Itu, com alternativa pela Rodovia do Açúcar (SP-308) na altura do km 56. O centro de Itu fica a cerca de 5 quilômetros. São Paulo está a 99 ou 100 quilômetros. Viracopos a 36, Sorocaba a 39, Campinas a 47. A segurança é de portaria com cabines blindadas, circuito de câmeras, cerca elétrica e ronda motorizada 24 horas, com o perímetro murado.
O que fazemos aqui, e o que o mercado pede em outubro de 2026
A Andreatta Broker acompanha o Terras de São José II lote a lote. São 1.066 dos 1.142 lotes mapeados no AOS, a base própria da casa, o que dá 93,3% do condomínio, com os proprietários identificados e acesso às casas à venda, inclusive as que não estão em portal. Quem nos procura tem as visitas agendadas no mesmo dia, em todas elas. Num condomínio em que a maior parte do estoque ainda é terreno, isso muda o jogo: saber quem é dono de cada lote vago é a diferença entre esperar o anúncio aparecer e ir buscar. Os valores abaixo são de anúncios públicos de outubro de 2026. Preço pedido, não preço fechado. Lotes: o mercado tem duas faixas claras. Nos anúncios de terceiros, o metro quadrado vai de R$ 793 a R$ 1.750. Nos da loteadora, de R$ 977 a R$ 2.332, concentrados entre R$ 1.450 e R$ 1.900. Um lote típico de 2.100 metros quadrados sai pedido entre R$ 2 e R$ 3 milhões. Casas: de R$ 6,5 milhões a R$ 25,5 milhões, com o núcleo do mercado entre R$ 8,5 e R$ 12 milhões. O metro quadrado construído aparece entre R$ 11.200 e R$ 20.293, conforme o projeto. Para locação, de R$ 38 mil a R$ 70 mil por mês. Taxa associativa: nos anúncios, de R$ 1.200 a R$ 3.250 por mês em lote vago, com mediana entre R$ 2.700 e R$ 2.860, e de R$ 1.070 a R$ 3.000 em casa. A amplitude sugere cota por lote mais componentes variáveis. O valor oficial por faixa, a taxa de obra e o fundo de reserva não são publicados: ficam sob consulta.
MAPA E LOCALIZAÇÃO
MAPA E LOCALIZAÇÃO
Terras de São José II · Loteamento Residencial Parque Terras de Santa Cecília, Itu, SP · CEP 13308-200