Escrow Account
Escrow account é a conta de um terceiro neutro, em geral banco ou agente autorizado, que guarda o dinheiro da compra e só o libera quando as condições do contrato são cumpridas. Protege os dois lados: ninguém paga antes, ninguém entrega antes.
Toda compra de imóvel tem o mesmo instante de desconforto: o comprador não quer pagar antes de ser dono, e o vendedor não quer transferir antes de receber. Nos Estados Unidos, no Reino Unido e em boa parte da Europa, esse instante é resolvido por um terceiro: a escrow account. O comprador deposita o dinheiro numa conta administrada por um agente neutro (title company, escrow company, solicitor, banco), com instruções escritas; o agente só libera ao vendedor quando o título foi transferido e as condições do contrato foram cumpridas. Se algo falha, o dinheiro volta.
Como funciona
As partes assinam o contrato de compra e as instruções de escrow: o que precisa acontecer para o dinheiro ser liberado (título limpo, vistoria aceita, financiamento aprovado, seguro contratado), prazos e o que acontece em caso de descumprimento. O comprador deposita o sinal e, no fechamento, o restante. O agente verifica cada condição, paga o vendedor, os impostos e as despesas, e registra a transferência. Nos Estados Unidos, o mesmo agente costuma emitir o seguro de título, que cobre defeitos de propriedade descobertos depois.
Para o brasileiro que compra fora, o escrow é o mecanismo que permite mandar dinheiro para o exterior sem entregá-lo ao vendedor antes da hora. É também o lugar onde o câmbio precisa chegar no prazo certo: a remessa do Brasil leva dias, e o fechamento tem data.
Escrow não é confiança no vendedor. É confiança no contrato, com alguém pago para cumpri-lo.
O equivalente no Brasil
Não existe a figura do agente de escrow com a mesma regulação, mas existem três caminhos usados em compras de alto valor. A conta vinculada (ou conta escrow bancária), aberta por banco com contrato entre as partes, que libera o valor mediante apresentação de documentos, em geral a certidão da matrícula com o registro da compra. O depósito em conta do tabelião ou do advogado, com instrução por escrito, menos formal e mais dependente da reputação de quem guarda. E o pagamento na escritura com prenotação, em que o preço é pago contra a escritura lavrada e protocolada no registro, assumindo o risco do intervalo até o registro. O primeiro é o mais seguro e o mais trabalhoso; é o que faz sentido quando o valor e o prazo justificam.
Na Andreatta Broker, a forma de pagamento é parte do dossiê e da negociação, no Brasil e no International Desk. Em compras no exterior, o escrow é organizado com o advogado local; em compras aqui para estrangeiros, a conta vinculada é o que mais se aproxima do que eles conhecem, e é explicada antes da proposta, não no dia da escritura.
Perguntas frequentes
- Quem paga o escrow?
- Varia por país e por contrato. Nos Estados Unidos, as taxas do agente de escrow costumam ser divididas ou negociadas entre as partes; no Brasil, a conta vinculada tem tarifa bancária, em geral paga pelo comprador.
- O escrow substitui a due diligence?
- Não. O escrow garante que o dinheiro só sai quando as condições são cumpridas; a due diligence define quais condições precisam ser cumpridas. Uma coisa depende da outra.
- Dá para usar conta vinculada em qualquer compra no Brasil?
- Os bancos oferecem para operações de valor alto, com contrato próprio e prazo de abertura. Para compras menores, o pagamento contra escritura com cautelas documentais é o mais comum.