Comprar em Portugal

Portugal é o destino mais comum do brasileiro que compra fora do país, e por boas razões: a língua, o registro predial que funciona como a matrícula daqui, o tabelião que lavra a escritura, e uma relação histórica que facilita visto e residência. Mas é outro país, com outros impostos e outro contrato. Comprar bem ali é entender quatro etapas e dois cuidados.

As quatro etapas

NIF. Antes de qualquer coisa, o comprador precisa do Número de Identificação Fiscal português, obtido na Autoridade Tributária, pessoalmente ou por procurador. Sem NIF não há conta bancária, contrato nem escritura. Quem não reside na União Europeia costuma precisar de representante fiscal em Portugal, salvo se aderir às notificações eletrônicas.

CPCV. O contrato-promessa de compra e venda é o compromisso entre as partes, com sinal (em geral de 10% a 30% do preço) e prazo para a escritura. Tem força: se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro; se o comprador desiste, perde o sinal. É nele que se fixam condições, prazos e o que acontece se a documentação falhar. Antes de assinar, a verificação: certidão permanente do registro predial (quem é o dono e que ônus existem), caderneta predial (a ficha fiscal do imóvel), licença de utilização e ficha técnica da habitação, certificado energético, e, em condomínio, as atas e as quotas.

Impostos de compra. O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) é progressivo e varia conforme o valor e o uso (habitação própria permanente ou não), com alíquota mais alta para compradores domiciliados em territórios de tributação privilegiada. O Imposto do Selo sobre a compra é de 0,8% do valor. Os dois se pagam antes da escritura. Depois, o IMI anual, e o AIMI para patrimônio imobiliário acima de certo valor. As alíquotas mudam com o Orçamento do Estado de cada ano; o número exato é do dia da compra.

Escritura e registro. Lavrada em notário ou pelo serviço Casa Pronta, com pagamento dos impostos comprovado, e registrada no Registo Predial. Aí o comprador é dono.

Em Portugal, o contrato-promessa já é a compra. A escritura só confirma. O cuidado precisa vir antes do sinal.

Os dois cuidados do lado brasileiro

O dinheiro. A remessa sai por operação de câmbio em instituição autorizada pelo Banco Central, com a natureza correta (aquisição de imóvel no exterior) e o contrato como lastro. O IOF e o spread fazem diferença em valores altos; vale cotar mais de uma instituição e planejar a data.

A declaração. O imóvel passa a constar na declaração de Imposto de Renda no Brasil, pelo custo em reais na data de cada remessa, e, acima dos limites, na declaração de capitais brasileiros no exterior ao Banco Central. A venda futura tem tratamento próprio de ganho de capital, com regras diferentes para rendimentos originados no Brasil ou no exterior.

Visto e residência

A compra de imóvel, por si, deixou de dar direito ao visto de residência para investimento (o chamado golden visa) em 2023. Brasileiros têm caminhos próprios, pela mobilidade entre países de língua portuguesa e por vistos de residência comuns, que independem do imóvel. Comprar e residir são decisões separadas, e vale tratá-las assim.

Na Andreatta Broker, a compra em Portugal entra pelo International Desk: o cliente contrata a representação como buying agent, a busca é feita com parceiros locais e a condução jurídica e cambial é feita com advogado em Portugal e assessor de câmbio no Brasil, com o mesmo dossiê por finalista que se faz aqui.